Основные этапы строительства

Очень часто активные, деловые люди сталкиваются с проблемой - с чего начать строительство какого-либо здания, которое будет в перспективе служить жилищем либо же станет активом, то есть будет приносить прибыль? Данная статья предназначена как раз для решения данной проблемы..

1. Самое главное решение для Заказчика - это целевое назначение здания. Здесь не помогут ни один нормативный документ. У многих уходят месяцы, годы для появления светлой мысли в голове. А у некоторых просто появляется необходимость в жилье - либо это переход из квартиры "на землю", либо пополнение в семействе. Какова бы ни была цель строительства здания, место под него выбирается с учетом наличия на расстоянии 20-100 метров необходимых благ - инженерных коммуникаций (водопровод, канализация, электроснабжение, тепло-газоснабжение), а в случае коммерческого использования здания - еще и проходимости обслуживаемого населения, легкодоступности, наличия необходимого количества парковочных мест на участке.

2. Определившись с целевым назначением здания, Заказчик сталкивается с необходимостью приобретения определенного участка под строительство либо в частную собственность, либо в аренду с последующим выкупом. Тут есть пара моментов в Законодательстве. Так, если Заказчик решил взять участок под строительство жилого дома, то Законами предусмотрено выдача в аренду земельных участков на бесплатной основе на 2-3 года, площадью до 0,10 га( 10 соток) - для строительства жилого дома, и до 0,15 га (15 соток) - для ведения личного подсобного хозяйства. Есть еще другой вариант - это выкуп участка у государства (в особо редких случаях), либо у частника, имеющего право собственности на данный земельный участок. Не редки случаи, когда одни люди покупают участки у других людей, у которых данные участки находятся в арендном пользовании, и в частное пользование перейдет только после ввода дома в эксплуатацию. Но это даже не является официальной покупкой-продажей, что подразумевает собой определенные риски при постройке здания на чужом участке де-юре!

   В случае, когда участок испрашивается для коммерческих нужд, Законами предусмотрено указание Заказчиком конкретного места участка на белых ( незастроенных) пятнах населенного пункта, с приложением эскиза здания в композиции с окружающей средой. В данном случае, как уж договоришься с чиновниками, так и будет!

   В обоих случаях пишется заявление в исполнительные органы, либо Заказчик участвует в аукционе по выкупу земельного участка. Далее собирается земельная комиссия по выбору земельного участка, производятся все необходимые согласования с членами данной комиссии ( для определения границ может потребоваться топографическая съемка), изготавливается землеустроительный проект, и выдается финишный документ - Постановление исполнительного органа о выделении земельного участка под строительство здания. Ура, господа! Один из основных этапов пройден! (1-3 месяца)

3. Далее Заказчик должен обратиться в органы архитектуры и градостроительства, для выдачи АПЗ - Архитектурно-Планировочного Задания. Для его изготолвения органы архитектуры затребуют у вас всего лишь два документа - это вышеуказанное постановление исполнительного органа о выделении земельного участка под строительство здания и задание на проектирование. И если вас не смущает самостоятельное написание задания на проектирование, то можете не вникать в нижеизложенные рекомендации. Но если же сложности возникли - то мой совет Вам - обратиться в проектную фирму, специалисты которой написали сотни таких заданий, и где вы получите квалифицированную поддержку и внимание. Причем в интересах данной проектной фирмы написание задания на проектирование должно быть за честь, уделенную Заказчиком ей, и, поэтому, данная услуга должна быть безвозмездной. Ну, по крайнем мере в группе компаний "АСП"!

   Собрав эти два документа и подав заявление на АПЗ, органы архитектуры, по Закону, должны подать в сроки соответствующие заявления на получение технических условий в организации, эксплуатирующие жизненно необходимые инженерные коммуникации - тепло, газ, электричество, вода, канализация. Но это по Закону. В реальности же можно пересчитать случаи, когда органы архитектуры занимались данным деянием. Напишут Вам мотивированный отказ в получении техусловий в 90% случаев. Изготовление АПЗ составляет от 8 до 15 дней, так что за это время вы можете подавать заявления на получение технических условий самостоятельно, в случае отказа органов архитектуры, либо же начинать присматриваться к проектным фирмам, могущим оказать вам услуги качественно и в сроки.

4. Итак, мы подошли к одному из интересных моментов - выбор проектной фирмы. И тут сразу скажу Вам - выбор фирм огромен. Важно не нарваться на пустословов, посредников и прочей нечисти. Цены, как и сроки могут отличаться в разы. Помниться на моем веку был случай, когда обратившийся ко мне Заказчик с вопросом о стоимости проектирования офиса был удивлен, когда узнал что наша стоимость работ была в 4 (четыре!!!) раза дешевле стоимости некоторых других фирм. Поэтому соберите пару коммерческих предложений, обговорите сроки, убедитесь, что вы разговариваете не с директором офиса из одного человека, посмотрите штат, портфолио выполненных заказов, возьмите телефоны заказчиков, которым были выполнены аналогичные объекты. Скажу сразу, после такой игры на выбывание, из 10 потенциальных фирм отпадет около 6-7 фирм. Что для Вас должно являться только плюсом, а для них лишним поводом задуматься о проводимой ими конкуретной политике.

   После данного отсева вы нашли друг друга и приступаете к более конкретным переговорам, составляете уточненное задание на проектирование, которое является отправной точкой при проектировании и согласовании проекта в различных инстанциях, обязательно фиксируете все доводы на бумаге и просите внести все это в приложение к договору.

5. Закрутилось, завертелось... Началась работа над проектом. Парить как орел над тушканчиком в небе, так и над проектировщиком ежечасно, даже ежедневно, поверьте, не стоит. Лучше обговорить изначально график производства работ, выдачу на согласование определенных разделов проекта, планов, фасадов, генпланов. И спокойно заниматься своими личными, либо рабочими, делами..

 6. Завершилась работа над проектом, пройдены все этапы согласования, выполнена, при необходимости экспертиза проекта. Остановимся на необходимости проведения экспертизы. Все те проекты, что не связаны с жилыми малоэтажными домами, нежилыми постройками, мобильными комплексами - не требуют проведения экспертизы проектов. Остальные же объекты требуют экспертизы, а в случае с технически сложными объектами, либо объектами в которых заложено госфинансирование - государственной экспертизы проектов.

7. Итак, мы прошли все процедуры согласований и приходим к началу строительства здания. Самое первое, что мы должны сделать официально - это сдать уведомление о начале строительства в территориальный департамент архитектурно-строительного контроля. В данном уведомлении вы укажете название стройки, кто проектировал, кто будет строить, кто будет вести технический надзор, авторский надзор за строительством объекта. Остановимся подробнее на вышеперечисленном.. По вопросу "кто проектировал" думаю ответа не требуется. "Кто будет строить?" - фирма, имеющая лицензию по видам деятельности, указанным в объемах проекта. "Кто будет вести технический надзор?" - эксперт, имеющий аттестат на проведение работ по техническому надзору, либо фирма, имеющая таких экспертов в штате. "Кто будет вести авторский надзор?" - изначально проектная фирма, изготовившая проект. Но в случае банкротства, либо еще какой-либо невозможности вести сей надзор - эксперт, имеющий аттестат на проведение данных видов работ.

    При выборе строительного подрядчика, совет - выбирайте генерального подрядчика с функцией привлечения субподрядчиков на стороне генерального. Сэкономите время и нервы, да и будет у вас конкретное ответственное лицо - прораб генподрядчика. Единственный минус - удорожание строительства засчет включения функции управления субподрядчиками генподрядчиком.

8. В конце строительства подписываете акты ввода (в случаях строительства жилого дома - самостоятельно, в остальных комиссионально) и используете здание по своему назначению!

  Успехов!